Як створити ОСББ

Які кроки необхідно зробити співвласникам багатоквартирного будинку, котрі наважилися на створення ОСББ, та з якими нюансами їм доведеться зустрітися

Алгоритм створення ОСББ детально описано в Законі «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29 листопада 2001 року №2866-III (далі — Закон №2866). При цьому варто зауважити, що 14 травня 2015 року до Закону №2866 було внесено істотні поправки, тому, хоча Закон і діє з 2001 року, але з травня 2015-го набрала чинності оновлена процедура створення ОСББ. Відтак, вона ще недостатньо апробована на практиці.

Передумови створення ОСББ

Закон №2866 прямо передбачає, що створення ОСББ у багатоквартирних будинках можливе лише після державної реєстрації права власності на більше половини квартир і нежитлових приміщень.

Таким чином, розпочинати створення ОСББ у багатоквартирному будинку можна після того, як право власності на половину й більше квартир і нежитлових приміщень у цьому будинку зареєстровано в установленому законом порядку.

Яким чином члени ініціативної групи можуть дізнатися, на скільки квартир і нежитлових приміщень у цьому будинку права власності зареєстровано в установленому законом порядку, та хто саме є власниками квартир у такому будинку?

Відповідно до ст. 3 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року №1952-IV, інформація про права на нерухоме майно й їх обтяження підлягає внесенню до Державного реєстру прав. Державна реєстрація прав є обов’язковою.

Як отримати таку інформацію на практиці?

Згідно з п. 2 Порядку надання фізичним і юридичним особам інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою КМУ від 24 грудня 2014 року №722, інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі — Держреєстр прав) надається в паперовій формі органом державної реєстрації прав нотаріусом у вигляді інформаційної довідки. Для цього держреєстратору чи нотаріусу (якщо він має доступ до Держреєстру прав) слід надати відповідну заяву, а вимоги до її оформлення та бланк можна знайти на офіційному сайті Мін’юсту: вимоги до оформлення заяв та бланк заяви.

Етапи створення ОСББ

Загалом процедура створення ОСББ включає 7 етапів: створення ініціативної групи; формування реєстру співвласників; скликання установчих зборів; підготовка проекту Статуту ОСББ; проведення установчих зборів; проведення письмового опитування (за потреби); державна реєстрація ОСББ. Примітно, в одному будинку може бути створено лише одне ОСББ.

Створення ініціативної групи

Щоб створити ОСББ, на першому етапі необхідно сформувати ініціативну группу (не менше 3 осіб). До складу ініціативної групи мають право увійти лише власники квартир або нежилих приміщень у багатоквартирному будинку, тож квартиронаймачі й орендарі не можуть бути ініціаторами створення ОСББ. Виняток — якщо власник орендованої квартири видав їм відповідну довіреність. Основною метою ініціативної групи є скликання установчих зборів, а також підготовча роз’яснювальна робота, підготовка проектів документів для розгляду на установчих зборах, запит у Держреєстр прав, тощо. Для цього ініціативна група повинна призначити дату, час і конкретне місце проведення установчих зборів.

Формування реєстру співвласників

Наступний крок – формування ініціативною групою реєстру співвласників. Без наявності даних про всіх співвласників ініціативна група не матиме змоги в законний спосіб організувати проведення установчих зборів. Перше, кожен співвласник має право бути повідомленим і брати участь у зборах, тому порушення такого права вже є протизаконим. Друге, згідно із ч. 9 ст. 6 Закону №2866, рішення про створення ОСББ, як і рішення з інших питань, що розглядаються установчими зборами, уважатиметься прийнятим, якщо за нього проголосувало понад половини загальної кількості всіх співвласників.

Скликання установчих зборів

Отримавши необхідну інформацію щодо співвласників, ініціативна група може перейти до підготовки та скликання установчих зборів. Призначивши дату проведення установчих зборів, ініціативна група зобов’язана проінформувати кожного співвласника про це не менше ніж за 14 днів до визначеної дати у письмовій формі. Законом передбачено 2 способи передання повідомлення співвласнику про установчі збори: вручити «у руки» під розписку або поштовим відправленням (рекомендованим листом).

Проведення установчих зборів

Засідання зборів веде голова, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників. На установчих зборах необхідно організувати підрахунок голосів. Для цього із числа співвласників або їх представників можна обрати лічильну комісію.

Зауважимо, рішення на установчих зборах приймається шляхом поіменного голосування. Кожен співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири чи нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

До прикладу, у будинку 120 квартир і нежитлових приміщень, загальна площа яких становить 5000 кв.м. Громадянину П. належить квартира А, її площа — 100 кв.м. Розрахуємо, якою є частка площі квартири громадянина П. у загальній площі квартир і нежитлових приміщень: 100 кв.м./5000 кв.м. • 100% = 2%. Отже, громадянин П. матиме 2% голосів на установчих зборах.

Відповідні розрахунки варто зробити заздалегідь та зафіксувати їх, щоб не довелося гаяти час на зборах. А перед початком зборів – на прикладах пояснити присутнім принцип підрахунку голосів.

Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості всіх співвласників. Рішення оформлюється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування («за» або «проти»).

Підготовка проекту статуту ОСББ

Одночасно з прийняттям рішення про створення ОСББ установчі збори затверджують його статут. Проект цього документа варто підготувати заздалегідь. Статут у двох примірниках підписуватиме голова установчих зборів або будь-яка інша вповноважена зборами особа, підпис на статуті слід завірити нотаріально.

Статут ОСББ має відповідати вимогам, передбаченим Законом №2866. Статут є установчим документом ОСББ. Статут об’єднання складається відповідно до типового статуту, який затверджується центральним органом виконавчої влади, який забезпечує формування державної житлової політики й політики у сфері ЖКГ.

Державна реєстрація ОСББ

Моментом, з якого ОСББ вважається створеним, є не прийняття рішення установчими зборами про створення ОСББ, а державна реєстрація об’єднання. Процедура державної реєстрації ОСББ аналогічна державній реєстрації юросіб.

Для проведення державної реєстрації ОСББ як юридичної особи вповноваженій установчими зборами особі необхідно подати державному реєстратору: заповнену реєстраційну картку на проведення державної реєстрації юридичної особи; примірник оригіналу (ксерокопію, нотаріально засвідчену копію) рішення про створення ОСББ і затвердження його статуту. Цим документом є протокол установчих зборів; два примірники Статуту ОСББ.

Наразі ОСББ не має потреби приймати власний будинок на баланс і чекати від колишнього балансоутримувача, коли він зглянеться підписати акт приймання-передачі.

Окрім того, колишній балансоутримувач чи особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об’єднання, після державної реєстрації ОСББ протягом 3 місяців повинна передати ОСББ примірник технічної й іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документ, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічний паспорт і плани інженерних мереж.